갱신 요구권 사용 후 전세금 올릴 수 있나?(실거주 목적 갱신거절, 입증하는 법과 분쟁 사례)

전세계약 갱신, 전세금은 고정일까?

「주택임대차보호법」에 따라 세입자는 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

하지만 이 때 "임대료는 자동으로 그대로 유지되는 것일까요? 아니면 조정될 수 있을까요?"

이번 글에서는 갱신요구권 행사 이후 전세금 인상 가능 여부와 법에서 정한 상한선, 세입자가 알아야 할 대응법을 정리해드립니다.

 

갱신요구권 사용 시 전세금 인상은 가능 

✅ 법적으로 **갱신요구권을 행사해도 전세금은 조정 가능**합니다.

✅ 단, 인상률은 5% 이내로 제한됩니다. (주임법 제6조의3)

📌 예시: 기존 보증금이 2억 원이면, → 갱신 시 전세금은 **최대 2억 1천만 원**까지만 인상 가능합니다.

 

5% 이상 인상하면 어떻게 될까?

- 임대인이 갱신요구를 받은 후 **5% 초과 인상을 요구하면**, → 사실상 갱신 거절로 간주될 수 있습니다.

- 세입자가 이를 거부하면 계약은 자동으로 연장되지 않으며, → 임대인은 "법적 분쟁 또는 실거주 사유 증명" 없이 갱신 거부가 불가능해집니다.

 

전세금 인상 방법은? 

✅ 전세금 조정은 "당사자 간 합의"가 필요합니다.

✅ 보통 갱신요구권 행사 시 "임대인이 인상 의사를 서면으로 제시"하고,

→ 세입자가 "동의하면 새로운 금액으로 갱신 계약서 작성"이 가능합니다.

❗ 동의하지 않으면 기존 조건으로 자동 갱신되거나, 분쟁 발생 가능

 

Check Point 요약 ✅

• 📌 갱신요구권 사용 시 전세금 인상은 가능
• 📌 단, 법적으로 5% 이내로 제한
• 📌 초과 인상 시, 사실상 거절로 간주될 수 있음
• 📌 합의 없으면 기존 계약 조건으로 자동 연장

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 갱신요구권 사용 시 전세금은 무조건 유지되나요?
A. 아닙니다. 5% 이내 범위에서 인상이 가능합니다.

 

Q2. 전세금 5% 초과 인상은 무효인가요?
A. 당사자 합의 없이는 무효입니다. 세입자가 거절하면 연장 불발 가능성이 있습니다.

 

Q3. 갱신요구권 행사 시 반드시 새 계약서를 작성해야 하나요?
A. 법적으로는 기존 계약이 연장되지만, 전세금 조정이 있다면 새 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.

 

Q4. 임대인이 10% 인상 요구하면 어떻게 대응하나요?
A. 5% 초과 인상은 법 위반으로, 세입자가 거절해도 갱신권은 여전히 유효합니다.

 

Q5. 인상한 전세금에도 확정일자 다시 받아야 하나요?
A. 갱신계약서를 새로 썼다면 확정일자를 다시 받는 것이 권리 보호에 유리합니다.

 

Q6. 전세금 인상분을 나눠서 납부할 수 있나요?
A. 임대인과의 협의 하에 분할납부도 가능합니다. 계약서에 명시하세요.

 

Q7. 인상된 전세금은 언제까지 납부해야 하나요?
A. 보통 갱신일 기준으로 지급하지만, 당사자 협의에 따라 조정 가능합니다.

 

Q8. 계약갱신요구권과 전세금 인상은 따로 행사하나요?
A. 갱신요구는 세입자가, 전세금 인상 요구는 임대인이 서로 분리된 절차로 진행합니다.

 

Q9. 자동 갱신된 경우에도 전세금 인상 가능한가요?
A. 원칙적으로 변경 없는 기존 조건 유지가 원칙이지만, 합의 시 인상 가능

 

Q10. 전세금 인상은 언제 협의해야 하나요?
A. 계약만료 6~2개월 전 갱신요구권 행사 시점 전후에 협의 및 서면 통지가 일반적입니다.

 

Q11. 관리비도 5% 제한 대상인가요?
A. 아닙니다. 전세금과 월세는 제한되지만 관리비는 별도 협의 대상입니다.

 

Q12. 전세금 대신 월세로 전환 제안도 가능한가요?
A. 예, 전세 일부를 월세로 바꾸는 반전세 전환도 가능합니다. 단, 합의가 전제입니다.

 

Q13. 전세금 5% 이상 인상에 동의하면 문제가 없나요?
A. 네. 세입자 자발적 합의가 있다면 5%를 초과해도 유효합니다.

 

Q14. 법으로 정한 5% 상한은 전국 공통인가요?
A. 현재는 전국 동일하게 적용되며, 지자체 조례로 조정될 수는 없습니다.

 

Q15. 전세금 조정 후 확정일자를 안 받으면 어떤 위험이 있나요?
A. 우선변제권이 약해질 수 있어 분쟁 발생 시 피해 우려가 있습니다.

 

Q16. 전세금 인상 거절 시, 임대인이 갱신 자체를 취소할 수 있나요?
A. 법정 요건 없이 임대인이 일방 취소는 불가합니다.

 

Q17. 세입자가 갱신요구권 사용하고도 인상된 금액을 못 내면?
A. 계약 불이행으로 처리될 수 있어 분할납부나 조건조정 협의가 필요합니다.

 

Q18. 세입자가 갱신요구권 행사 후 임대료 인상에 동의하지 않으면?
A. 기존 계약 조건으로 자동 갱신될 수 있습니다.

 

Q19. 전세금 인상 후 퇴거하고 싶은데 위약금 있나요?
A. 갱신계약 후 세입자가 먼저 해지 시 위약금이 발생할 수 있습니다. 계약서 확인 필수

 

Q20. 전세금 인상은 무조건 서면으로 해야 하나요?
A. 서면 계약이 원칙입니다. 분쟁 방지를 위해 갱신계약서 작성과 확정일자 권장됩니다.

 

실거주를 이유로 갱신 거절, 가능할까?

「주택임대차보호법」 개정 이후 세입자는 계약 종료 전 1회 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

그러나 집주인은 실거주를 이유로 이를 거절할 수 있습니다.

그런데 실제로 "살지 않거나 위장전입하는 사례"가 늘면서 법적 분쟁도 많아졌습니다.

 

실거주 목적 갱신 거절, 법적 요건은?

✅ 집주인(또는 그의 직계존속·직계비속)이

✅ **임차인 퇴거 후 2년 이상 실거주**할 계획이 있어야 하며

✅ 구체적인 거주 의사가 진정성 있게 증명되어야 합니다.

 

❗ 거주할 것처럼 해놓고 실제로는

- "빈집으로 방치하거나",

- "다른 세입자를 받는다면",

- 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

실거주 입증 방법

📌 임대인이 세입자에게 실거주 계획을 고지했다면, 아래 내용을 통해 입증할 수 있습니다:

• 📋 전입신고 및 주민등록등본
• 🧾 공과금 납부 이력 (전기·수도·가스 등)
• 🛠️ 실제 이삿짐 반입 기록 (택배, 이사차량 등)
• 📸 현장 거주 정황 증거 (인터폰 통화, 건물 CCTV 등)

 

실제 분쟁 사례

🟥 "[실패 사례] 위장 실거주 인정돼 손해배상"

- 집주인이 “본인 거주”를 이유로 갱신 거절

- 실제로는 6개월 후 다른 세입자 입주

- 법원 “실거주 진정성 없다”며 세입자에게 위자료+이사비용 지급 판결

 

🟩 **[성공 사례] 세입자 패소 - 임대인 실거주 입증됨**

- 갱신 거절 후 부부와 자녀가 실제 거주

- 공과금·등본·현관 카메라 영상 등으로 입증

- 세입자의 손해배상 청구는 기각

 

세입자가 할 수 있는 대응

✅ 1. 내용증명으로 갱신요구 통지 (만료 6~2개월 전)

✅ 2. 실거주 의심 시 등기·등본·전입세대 열람

✅ 3. 실제 거주 안 할 경우 증거 수집

✅ 4. 손해배상 청구: 이사비용·중개비·위자료

 

Check Point 요약

• ✅ 실거주 이유는 법적 갱신거절 사유이지만 2년 실제 거주해야 함
• ✅ 거짓 실거주는 손해배상 청구 가능
• ✅ 전입신고·공과금·이삿짐 유무로 실거주 여부 입증 가능
• ✅ 세입자는 내용증명 + 증거 수집 + 민사소송까지 준비할 것

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집주인이 실거주하겠다고 하면 무조건 갱신 거절 가능한가요?
A. 아니요. 2년 이상 실거주 목적이 진정해야 하며, 증거가 있어야 합니다.

 

Q2. 실거주 사유로 갱신 거절했는데 실제로 안 살면 어떻게 되나요?
A. 세입자는 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 위자료, 이사비, 중개수수료 등이 포함될 수 있습니다.

 

Q3. 어떤 증거가 있어야 실거주로 인정되나요?
A. 전입신고, 등본, 공과금 납부, 이삿짐 반입, 현장 거주 정황 등입니다.

 

Q4. 실거주 거짓으로 밝혀진 사례도 있나요?
A. 네. 판례에 따르면 공실 방치, 다른 세입자 입주 등이 인정된 사례가 있습니다.

 

Q5. 직계가족이 실거주해도 갱신 거절 인정되나요?
A. 네. 직계존속(부모), 직계비속(자녀)도 실거주 주체로 인정됩니다.

 

Q6. 실거주 거절하려면 미리 어떤 통지를 해야 하나요?
A. 계약만료 6~2개월 전 서면 통지가 필요하며, 실거주 사유를 명확히 밝혀야 합니다.

 

Q7. 갱신요구권을 세입자가 사용했는데도 거절할 수 있나요?
A. 실거주 목적 등 법정 사유가 있다면 가능합니다.

 

Q8. 거주하지 않으면서 전입신고만 하면 실거주 인정되나요?
A. 아니요. 위장전입은 실거주로 인정되지 않습니다. 실제 거주 증거가 필요합니다.

 

Q9. 임대인이 실거주 이유로 나가라는데 확인할 방법이 있나요?
A. 세입자는 등기부등본, 전입세대 열람 등을 통해 확인할 수 있습니다.

 

Q10. 실거주 사유로 갱신 거절 후 바로 집을 매도하면 문제인가요?
A. 네. 실거주 의사가 없었다는 정황으로 위법 판결이 날 수 있습니다.

 

Q11. 갱신 거절 당했는데 억울해요. 어디에 신고할 수 있나요?
A. 손해배상은 민사소송 대상이며, 법률구조공단이나 대한법률구조공단에 문의할 수 있습니다.

 

Q12. 분쟁이 생겼을 때 세입자가 이기려면 무엇을 준비해야 하나요?
A. 거짓 실거주 정황에 대한 사진, 영상, 공과금 미납, 주변인 진술 등입니다.

 

Q13. 중개사가 실거주라고 해서 믿었는데 실제론 아니었어요.
A. 고의 또는 중대한 과실이면 중개사에게도 일부 책임을 물을 수 있습니다.

 

Q14. 실거주 계획서를 임대인이 제출해야 하나요?
A. 법적 의무는 없지만, 민사상 진정성 입증을 위해 필요한 자료입니다.

 

Q15. 임대인이 실제 거주하다가 6개월 후 이사 나가면 어떻게 되나요?
A. 2년 거주 요건을 채우지 않으면 손해배상 사유가 될 수 있습니다.

 

Q16. 임대인이 거주할 계획이 취소되면 갱신 요구를 수용해야 하나요?
A. 네. 거주 불가가 확정되었다면 세입자의 갱신요구를 받아들여야 합니다.

 

Q17. 갱신거절 사유로 실거주 말고 어떤 게 있나요?
A. 철거·재건축, 임대료 2기 이상 연체, 계약 위반 등이 있습니다.

 

Q18. 실거주 사유로 갱신 거절하고도 세입자 재입주시키면 불법인가요?

A. 네. 임대인 명의로 새로운 임대차계약이 확인되면 위법으로 판단됩니다.

 

Q19. 손해배상 청구금액은 얼마나 되나요?
A. 판례에 따라 수십만 원에서 수백만 원까지 다양하며, 이사비 + 위자료 + 중개비 등이 포함됩니다.

 

Q20. 법적으로 실거주 위반이 인정되기 위한 최소 기준은?
A. 실제 거주한 흔적이 없거나 짧은 기간 거주 후 임대한 경우 위반으로 인정됩니다.